יזמים, קבלנים וכל העוסקים בפרויקטים להתחדשות בניה,

הרינו שמחים להודיעכם, כי בבית המשפט המחוזי נתקבלה החלטה המתקנת עיוות כלכלי  ומאפשרת ליזם לנכות מס תשומות בגין הנשיאה בתשלום שכר טרחת באי כוח הדיירים בפרויקט.

במסגרת עסקאות להתחדשות עירונית מוכרים הדיירים את זכויותיהם במקרקעין ליזם ובתמורה מעניק להם היזם שירותי בניה. כמוסכם וכנהוג בפרויקט פינוי-בינוי היזמים נושאים בשכר טרחת באי כוח הדיירים בפרויקט, אולם החלטת מיסוי משנת 2018 מנעה מהיזמים לקבל בחזרה את מס התשומות ששילמה בגין שירותים משפטיים אלה.

בערעור אשר הגישה חברת נווה גד בנין ופיתוח בע"מ נגד מנהל מס ערך מוסף ת"א מרכז נדונו שלוש סוגיות ביחס למס התשומות שניכתה המערערת במסגרת פרויקט פינוי- בינוי. הערעור נדחה ברובו, למעט הסוגייה בשאלה האם באפשרות היזם לנכות מס תשומות בגין הנשיאה או ההשתתפות בתשלום שכר טרחת באי כוח הדיירים בפרויקט.

חוק מס ערך מוסף, תשל"ו – 1975 ממסה את הערך המוסף של העוסק ולכן, החוק מאפשר לעוסק לנכות ממס העסקאות שהוא חייב לשלם, את מס התשומות ששילם לעוסקים אחרים. בכך המע"מ משולם על הרווח שהופק. בנוסף, עיקרון בחוק הוא כי התשומות מוכרות אצל מי שקיבל את השירות מנותן החשבונית. עמדת רשות המיסים כפי שפורסמה בהחלטת מיסוי משנת 2018  היא כי השירות המשפטי ניתן לדיירים בלבד ולכן יזמי התחדשות עירונית לא יוכלו לקזז מע"מ תשומות בגין שירותים אלה, זאת אף אם היזם מימן ושילם אותם ולמרות שמדובר בהוצאות כרוכות לעסק ובלתי נמנעות בפרויקט. עמדה זו פוגעת בכדאיות פרויקטים ובתכלית החקיקה במע"מ לעניין התחדשות בניה.

השרות המשפטי ניתן לדיירים ועל כך אין חולק. ברם, לא ניתן לנתק שירות זה מפרויקט הבנייה וההתחדשות העירונית. השירות ניתן מכוח ההסכם עם היזם ולכן אין מקום להחלטת המיסוי המונעת קיזוז תשומות אלה.

בפסק הדין נקבע כי הצדק עם המערערת. אומנם השירות המשפטי מסופק לדיירים והם הנהנים ממנו, אולם התשלום לעורכי הדין השומרים על זכויות הדיירים נועד לכיסוי הוצאות הכרוכות בשירותי הבנייה.

כבוד השופטת ירדנה סרוסי קבעה כי ייצוג הדיירים נכלל בגדר שרותי הבניה ואין כל סיבה להחריג את התשלום עבור הייצוג מיתר התשלומים בגין שרותי הבניה המותרים בניכוי. גם העובדה כי היזם משלם את שכר הטרחה בשם הדיירים מכוח היותו ערב לתשלומם ולא כצד ישיר להסכם אינה משנה את העובדה כי מדובר בהוצאות הפרויקט ומחויבות היזם לתשלום ייצוג הדיירים מעוגנת בהסכם והיא חלק אינטגרלי מן הפרויקט ומשרותי הבניה המותרים בניכוי תשומות גם אם באופן יחסי בעסקאות מעורבות.

מדובר בהחלטה טרייה (מיום 9 בנובמבר 2023 ) של בית משפט מחוזי אשר עומדת בניגוד להחלטת המיסוי ויתכן כי רשות המיסים תערער על פסק הדין. עמדתנו היא, כי ההחלטה צודקת ומתקנת עוול כלכלי אשר נגרם בחסות החלטת מיסוי המנוגדת לעקרונות החוק אשר בסיסו הוא תשלום מע"מ על הערך המוסף בעסקה והכרה בהוצאות אינטגרליות לעסקה.

לאור ההחלטה בפסק הדין, יזמים אשר לא קיזזו תשומות בגין שירותים משפטיים ששילמו עבור דיירים בפרויקט, יכולים לפעול על מנת לקבל את המע"מ בחזרה וזאת אף עד חמש שנים אחורה.

נוסיף כי אין בהחלטה בפסק הדין כדי לקבוע באופן גורף כי כל ערב שנושא בתשלום בפועל הוא מקבל השרות ומורשה לקזז את התשומות ובכל מקרה יש לדון לגופו.

משרדנו עומד לרשותכם לשם סיוע מול משרדי מס ערך מוסף ולכל התייעצות בעניין.